Auditoría de seguros hipotecarios: ¡Protege tu inversión!

En el entorno financiero, la compra de una vivienda a través de un crédito hipotecario es una decisión importante que conlleva una serie de responsabilidades. Entre ellas, la contratación de un seguro hipotecario que protege tu inversión y te brinda tranquilidad ante eventualidades. Este artículo te guiará a través de una auditoría completa de los seguros hipotecarios, desde su funcionamiento hasta los aspectos legales que los regulan, para que puedas tomar decisiones informadas y asegurar la protección de tu patrimonio.

¿Qué son los Seguros Hipotecarios?

Los seguros hipotecarios son un tipo de seguro asociado a los créditos hipotecarios que las entidades crediticias contratan en forma colectiva, por cuenta y cargo de sus clientes, para proteger sus garantías (incendio, terremoto, maremoto, riesgos de la naturaleza, etc.) o la fuente de pago de los préstamos (desgravamen o invalidez). En otras palabras, estos seguros actúan como un escudo financiero que te protege a ti y a tu familia en caso de que ocurra un evento inesperado que afecte tu capacidad de pago o la propiedad hipotecada.

¿Quién los Contrata?

Las entidades crediticias, como bancos, cooperativas, cajas de compensación de asignación familiar y otras instituciones financieras, son las responsables de contratar estos seguros. También pueden ser consideradas entidades crediticias las sociedades inmobiliarias, en el caso de contratos de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa.

¿Para qué Tipo de Créditos Hipotecarios se Aplican?

Estos seguros se aplican a operaciones hipotecarias con personas naturales o jurídicas, siempre y cuando el uso del inmueble dado en garantía sea habitacional o esté destinado a la prestación de servicios profesionales.

Requisitos y Normativas de los Seguros Hipotecarios

La contratación de seguros hipotecarios está regulada por la Norma de Carácter General Nº 469, la Circular N° 530 para bancos, N° 147 para cooperativas y N° 62 para filiales bancarias. Además, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) emitió la NCG N° 331 que establece las condiciones y coberturas mínimas que deben contemplar las pólizas de seguros asociados a créditos hipotecarios.

Aspectos Destacados de la Normativa

• Licitación Pública: Las entidades crediticias deben contratar los seguros a través de una licitación pública, donde el oferente que presente el menor precio, incluyendo la comisión del corredor de seguros, será seleccionado.
• Precio Único: El precio del seguro es único para todos los deudores, tanto antiguos como nuevos, y no puede modificarse durante la vigencia del seguro.
• Clasificación de Riesgo: Solo pueden participar en la licitación compañías de seguros con una clasificación de riesgo superior a BBB.
• Prohibición de Comisiones: No se pueden estipular comisiones o pagos a favor de la entidad crediticia asociados a estos seguros.
• Derecho a Contratar Individualmente: Los deudores conservan el derecho a contratar su seguro individualmente con una aseguradora de su elección.
• Estándares de Servicio Mínimos: La normativa establece estándares de servicio mínimos que la entidad crediticia puede exigir a los oferentes de la licitación.
• Información al Deudor: Las entidades crediticias tienen la obligación de informar al deudor asegurado, en un formato predefinido, sobre las condiciones del seguro.

Estándares de Servicio Mínimos

Las entidades crediticias deben considerar los siguientes estándares de servicio mínimos al realizar la licitación de seguros hipotecarios:

Seguro de Desgravamen

• Plazo para Informe de Liquidación: El plazo para la emisión del informe de liquidación en caso de fallecimiento no puede ser inferior a 5 días hábiles ni superior a 10 días hábiles, contados desde la recepción de la documentación en la compañía de seguros. En caso de invalidez, el plazo es de 20 a 30 días hábiles.
• Plazo para el Pago de la Indemnización: El plazo para el pago de la indemnización no puede ser inferior a 3 días hábiles ni superior a 6 días hábiles, contados desde la notificación de aceptación de la compañía de la procedencia del pago.

Seguro de Incendio y Coberturas Complementarias

• Plazo para Inspección: El plazo para la inspección del inmueble siniestrado no puede ser inferior a 5 días hábiles ni superior a 10 días hábiles, contados desde la recepción del denuncio en la compañía aseguradora.
• Plazo para el Pago de la Indemnización: El plazo para el pago de la indemnización no puede ser inferior a 3 días hábiles ni superior a 6 días hábiles, contados desde la notificación de la aceptación de la compañía de la procedencia del pago.

En caso de eventos catastróficos, los plazos del proceso de liquidación, incluida la inspección, se ajustarán a lo establecido en el Decreto Supremo N° 1055 de 201

Información al Deudor Asegurado

Las entidades crediticias deben entregar información completa y oportuna a los deudores asegurados, incluyendo:

Incendio y Coberturas Complementarias

• Cuadro Resumen de Cobertura: Deben entregar un cuadro resumen de la cobertura de daños asociados al crédito hipotecario, incluyendo los criterios y plazos para el traspaso de las indemnizaciones en caso de daño parcial del bien asegurado.

Desgravamen

• Cuadro Resumen de Cobertura: La entidad responsable debe enviar al deudor asegurado un cuadro resumen de cobertura.
• Formatos Estandarizados: Se establecen formatos estandarizados para entregar la información que debe enviarse a cada deudor asegurado, dentro de los 30 primeros días contados desde el inicio de la vigencia del contrato.

Condiciones y Coberturas Mínimas

La NCG N° 331 establece las condiciones y coberturas mínimas que deben contemplar las pólizas de seguros asociados a créditos hipotecarios:

Textos de Condiciones Generales

• Medios y Plazos para Declaraciones: Deben contemplar los medios que la aseguradora se obliga a proporcionar y los plazos mínimos para efectuar cualquier declaración o comunicación por parte del deudor asegurado.
• Plazo para el Pago de la Indemnización: El plazo máximo en que la aseguradora pagará la indemnización al acreedor beneficiario y al deudor asegurado no puede exceder de 6 días hábiles, contados desde la notificación de la aceptación de la compañía de la procedencia del pago.
• Procedimiento en Caso de Múltiples Asegurados: Se debe explicitar cómo operará la cobertura y pago de la indemnización en caso de que exista más de un asegurado obligado al pago de la deuda.
• Plazos para Denuncias: Deben establecer plazos claros y suficientes para que el deudor asegurado o sus beneficiarios puedan denunciar el siniestro o efectuar cualquier otra declaración prevista en la póliza.
• Deducibles o Franquicias: Deberá señalar si se contemplan deducibles o franquicias por cobertura, definiendo en qué consisten y su forma de aplicación.
• Devolución de Prima: Deben establecer la devolución de la prima pagada no devengada, en caso de terminación del seguro por motivos distintos al pago del siniestro por pérdida total.

Condiciones del Seguro de Incendio y Coberturas Complementarias

• Cobertura de Incendio: La póliza de incendio debe contemplar la cobertura de daños materiales por la acción directa del incendio y los que sean una consecuencia inmediata del mismo. También debe incluir coberturas adicionales como inhabitabilidad, traslado de muebles, retiro de escombros, daños a consecuencia de explosión de artefactos domésticos y de rayo.
• Cobertura de Sismo: La cobertura de sismo debe corresponder a los daños materiales e incendio o consecuencia de sismo, cualquiera sea la intensidad o magnitud del fenómeno que los provoque. Debe contemplar la inhabitabilidad y retiro de escombros.
• Cobertura de Salida de Mar: La cobertura de salida de mar debe corresponder a los daños materiales e incendio a consecuencia de salida de mar originada por un sismo, cualquiera sea la intensidad o magnitud del fenómeno que los provoque.
• Bienes No Asegurables: Deberá señalar claramente qué bienes y tipos de inmuebles no serán asegurables.
• Monto Asegurado: El monto asegurado corresponderá al valor de tasación del inmueble descontado el valor del terreno.

Condiciones del Seguro de Desgravamen por Muerte o Invalidez

• Riesgo de Muerte: La póliza debe establecer como riesgo la muerte del deudor asegurado. Esta se considera la cobertura básica o principal de la póliza de desgravamen, y el riesgo de invalidez debe incorporarse como una cobertura adicional.
• Monto Asegurado: El monto asegurado corresponderá al saldo insoluto de la deuda, calculada en la forma que se estipule en las condiciones particulares.
• Beneficiario: El monto de la indemnización se pagará al acreedor hipotecario.

Contratar el Seguro Individualmente

Si bien las entidades crediticias contratan los seguros hipotecarios de forma colectiva, los deudores tienen la opción de contratar un seguro individual con una aseguradora de su elección. En este caso, la entidad crediticia no puede exigir al deudor coberturas o condiciones distintas a las contempladas en los seguros colectivos contratados por ella, ni tampoco puede aceptar una póliza individual con menores coberturas.

Vigencia de la Normativa

Las modificaciones a la normativa de seguros hipotecarios entraron en vigencia el 1 de julio de 2012 y se aplican a todos los nuevos contratos de seguros asociados a créditos hipotecarios, así como a los contratos vigentes que se renueven, renegocien o sean objeto de novación.

Consultas Habituales

¿Qué cubre el seguro de la hipoteca?

El seguro de la hipoteca cubre los riesgos asociados al crédito hipotecario, como incendio, terremoto, maremoto, desgravamen por muerte o invalidez, y otras coberturas complementarias.

¿Qué es una entidad crediticia?

Las entidades crediticias son las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios, como bancos, cooperativas, cajas de compensación de asignación familiar, etc.

¿Cuáles son las normas específicas que regulan estos seguros?

Las normas que regulan los seguros hipotecarios se encuentran en la Norma de Carácter General Nº 469, la Circular N° 530 para bancos, N° 147 para cooperativas y N° 62 para filiales bancarias, y la NCG N° 331 de la CMF.

¿Cuáles son los estándares de servicio mínimos que las entidades crediticias pueden exigir de las compañías de seguro?

Los estándares de servicio mínimos incluyen plazos para la emisión de informes de liquidación, pago de indemnizaciones, inspección de inmuebles, etc.

¿Qué se debe informar al deudor asegurado?

Las entidades crediticias deben informar al deudor asegurado sobre las coberturas, condiciones, plazos y procedimientos del seguro.

¿Cuáles son las condiciones y coberturas mínimas que deberán contemplar las pólizas de seguros asociados a créditos hipotecarios?

Las condiciones y coberturas mínimas incluyen la cobertura de incendio, sismo, salida de mar, desgravamen por muerte o invalidez, y otros aspectos relacionados con la póliza.

¿Se pueden contratar estos seguros en forma individual?

Sí, los seguros hipotecarios se pueden contratar de forma individual, pero la entidad crediticia no puede exigir al deudor coberturas o condiciones distintas a las contempladas en los seguros colectivos contratados por ella.

¿Desde cuándo opera la normativa?

La normativa actual entró en vigencia el 1 de julio de 201

La auditoría de seguros hipotecarios es fundamental para garantizar la protección de tu inversión y tu tranquilidad ante eventualidades. Al comprender las normas que regulan estos seguros, los estándares de servicio mínimos y los derechos que te asisten como deudor asegurado, podrás tomar decisiones informadas y asegurar que tu patrimonio esté protegido. Recuerda que la información es clave para la toma de decisiones financieras responsables.